門市經營商圈調查必備34個要點|如何因應各種變形的商圈型態|資深經理人告訴你一表搞定!!
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如何執行展店計畫,必須做好完整的商圈調查!
首先讓我們搞懂何謂商圈!
「商圈」對於零售流通業是非常常見的名詞,商圈就是指門店櫃以其所在地點為中心,半徑一公里的距離擴展(國際通用距離),而商圈的形成與過往又有些不同,因為消費習慣、模式的改變也牽動著消費板塊的轉移,所以從各地的商圈可以發現多半會有「集市」的情況。
商店的商圈一般由以下三部分組成。
(1)主要商圈(Primary Trading Area)
(2)次要商圈(Secondary Trading Area)
(3)邊際商圈(Fringe Trading Area)
商圈考量構成條件有七:
1. 人口組合
考量要素有:人口數、人口結構、人口密度。
其中,人口數指的是在地人口有多少、流動人口(俗稱人潮)有多少。若是辦公型商圈,就要以人潮作為考量重點。若是住宅型商圈,就要以在地人口作為考量重點。
人口結構則分成年齡結構、所得結構。它會決定來店客的屬性。
2. 所得與支出分析
可從行政院主計總處網站(www.dgbas.gov.tw)取得家庭收支調查報告,從中得知戶內人口、所得總額、可支配所得、消費支出、平均每戶家庭收支、平均每戶可支配所得及最終消費支出等相關數據。
3. 交通條件
考量要素有:車輛流量、人潮流量、都市計畫。
其中,車輛流量指的是常見有人立於馬路旁或某條重要幹道旁按著碼表,其動作就是在統計車輛流量。因為車上載有乘客,車輛愈多,乘客就愈多,因此車輛流量會關係到商圈的興衰。
寶島眼鏡的資深店多開在車站旁、公車站牌旁、三角窗位置,就是以車輛流量作為主要考量。
都市計畫指的是捷運化、土地重劃所帶來的商圈位移。正如台中市中正路與自由路交叉口曾是台中市最熱鬧的地區,後來五期重劃區、七期重劃區建設後就逐漸沒落。
4. 商圈特性
考量要素有:商圈活動、店家聚集。
其中,店家聚集的範例,諸如台北市的婚紗攝影店都聚集在中山北路婚紗街,傢俱店都聚集在文昌傢俱街,餐飲店都聚集在市民大道,百貨公司諸如SOGO、台北101、新光三越等都聚集在信義特區,主攻頂級客層。
5. 同業競爭者的存在分析
分析要素包括競爭者的數量、公司、產品、品牌、價格等。
6. 異業但同屬零售店的存在分析
具體而言,以西門町為例,就是該商圈是時下年輕人聚集的大本營,因此無論是門店,或是路邊攤,不分行業屬性,都是以各種年輕流行的商品作為主力商品,這就是所謂的異業但同屬零售店的存在分析。
7. 市場規模評估
市場規模評估指的是該商圈有多少購買消費力。其公式如下:
平均單價(所有門店)×人潮=市場規模
綜言之,在執行商圈規劃與評估時,應重視及依據下列條件因素:
1. 商圈及地緣的人口組合數
2. 商圈內的交通流量
3. 商圈內的同業數量
4. 商圈內同屬零售服務產業但為異業者的數量
5. 商圈內的人潮
6. 商圈內的消費習性
7. 商圈內的街道結構
8. 商圈內的集市情況
9. 商圈內的重要聚集人潮地標
10. 商圈內的所得水準與消費水準
而結合上述的條件因素進行交叉分析,即所謂的商圈規劃與評估。
商圈調查表範例
往往展店失敗都是源自於不了解商圈的屬性。從市場定位完後,選擇商圈切入點就是展店成敗的關鍵。
知己知彼,百戰不殆,蒐集情資是非常重要的,如何來執行就以下列表格來做說明:
此表可依據不同的商圈調查去進行調整(此份以零售流通為主)
1.商圈名稱 |
所屬城市: |
2.商圈地址 |
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3.商圈環境 |
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4.商圈形成時間 |
年 |
5.商圈類型 |
□ 辦公型 □ 商業型 □ 住宅型 □ 商辦型 □ 住商型 □ 住辦型 □ 混和型 |
6.商圈規模 |
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7.商圈面積 |
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8.商圈經營特色 |
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9.商圈經營主要行業 |
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10.商圈消費定位 |
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11.商圈內知名品牌 |
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12.交通情況 |
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13.道路條件 |
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14.商圈所含道路類型 |
□ 城市主幹道 □ 城市支幹道 □ 步行街 |
15.停車設施 |
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16.汽車停車處 |
□ 商圈道路可停靠 □ 商圈道路可停靠要收費 □ 會拖吊 □ 有 個停車場 □ 無停車場 |
17.電動車及摩托車停車處 |
□ 可停靠 □ 可停靠要收費 □ 無 |
18.自行車停車處 |
□ 可停靠 □ 可停靠要收費 □ 無 |
19.公車線路數 |
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20.公車站 |
□ 有站牌 □ 無公車站 |
21.公車線路 |
商圈內途徑的線路有 條 |
22.商圈人流情況 |
週一到週五尖峰時段1: 時到 時 尖峰時段2: 時到 時 總平均客流: 人/30分鐘 |
週一到週五離峰時段1: 時到 時 離峰時段2: 時到 時 總平均客流: 人/30分鐘 |
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週六到週日尖峰時段1: 時到 時 尖峰時段2: 時到 時 總平均客流: 人/30分鐘 |
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週六到週日離峰時段1: 時到 時 離峰時段2: 時到 時 總平均客流: 人/30分鐘 |
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23.平均人潮流量 |
人/30分鐘 |
24.商圈內人潮狀況 |
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25.商圈租金 |
商圈核心區域租金 元 |
商圈次區域租金 元 |
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商圈邊緣區域租金 元 |
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26.商圈平均營業時間 |
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27.商圈日集客量 |
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28.人均消費金額 |
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29.競爭狀況 |
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30.便利店數量 |
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31.便利店名稱 |
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32.食品專賣店 |
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33.同業店數與營業額 |
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34.同定位商家數與營業額 |
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為了快速了解市場,企業一定要進行商圈調查
商圈調查要項,1~11項
商圈基本資料的建立是非常必要的,開店需要非常審慎的評估,商圈的特性與商業規模基本資料,能完整帶給相關專案經理人一個參考的依據。
商圈調查要項,12~21項
交通環境的評估為首要,現代消費者偏好於集市型的賣場、商圈【一站購足one-stop shopping】,主流常見的「鐵道經濟」、「影城經濟」、「商城經濟」就是變形商圈的種類。
商圈調查要項,22~34項
商圈人潮流量能精確的預估該位置、該門店每個月的月營收能達到多少的金額。
在最後評估開店與否時,從預估損益去評估該門櫃店是否合適設立。
商圈調查中,什麼是所謂的【集市效應】?
產業聚落創造供應方便,更產生集市效應
您可能聽過所謂的「電子一條街」、「服飾一條街」其實概念是相同的,相同的行業與周邊產業的聚落,產生的商圈效益而成,就稱之為【集市效應】
全球製造業已從零星散布轉向聚落分布。聚落分布(即性質相似的企業群聚在一起)可以帶來供應方便的好處,也可以產生集市效應。
聚落的成形就意味著我們若要蓋新廠、設立分公司或子公司,就不能不知道我們的產業聚落在哪裡,就不能不跟進。若是不跟進,人家就會認為我們不是內行人。這時對人家講「我們是搞什麼的(例如我們是搞PC的、我們是搞紡織的)」就會讓人貽笑大方。
聚落分布可以帶來供應方便的好處,就意指我們取得原物料、零組件的速度可以很快,我們供貨的速度也可以很快。當然,我們與供應鏈之間的技術溝通也可以很快。
聚落分布可以產生集市效應,則意指同業的店家聚集在一起,對吸引人潮、凝聚人氣與買氣,有顯著的加乘作用。
以台灣觀之,年貨的集市就在「北迪化,南中街」。服飾批發的集市就在台北的五分埔、台中的天津路。以中國大陸觀之,禮贈品的集市就在浙江義烏。
商圈調查無非是希望展店計畫能更加順利,以下六要點務必掌握:
- 店櫃選擇須知
- 店櫃武裝的重要
- 商品選擇的考量
- 團隊選擇與培訓
- SP活動的規劃
- 店櫃經營管理的落實
簡單建議從這六個大方向來進行,也提供給各位讀者參考與思考