: 編輯室; 建立: 13 七月 2020

如何執行展店計畫，必須做好完整的商圈調查！

首先讓我們搞懂何謂商圈！

「商圈」對於零售流通業是非常常見的名詞，商圈就是指門店櫃以其所在地點為中心，半徑一公里的距離擴展(國際通用距離)，而商圈的形成與過往又有些不同，因為消費習慣、模式的改變也牽動著消費板塊的轉移，所以從各地的商圈可以發現多半會有「集市」的情況。

　商店的商圈一般由以下三部分組成。

　　(1)主要商圈(Primary Trading Area)

　　(2)次要商圈(Secondary Trading Area)

　　(3)邊際商圈(Fringe Trading Area)

商圈考量構成條件有七：

1. 人口組合

考量要素有：人口數、人口結構、人口密度。
其中，人口數指的是在地人口有多少、流動人口（俗稱人潮）有多少。若是辦公型商圈，就要以人潮作為考量重點。若是住宅型商圈，就要以在地人口作為考量重點。
人口結構則分成年齡結構、所得結構。它會決定來店客的屬性。

2. 所得與支出分析

可從行政院主計總處網站（www.dgbas.gov.tw）取得家庭收支調查報告，從中得知戶內人口、所得總額、可支配所得、消費支出、平均每戶家庭收支、平均每戶可支配所得及最終消費支出等相關數據。

3. 交通條件

考量要素有：車輛流量、人潮流量、都市計畫。
其中，車輛流量指的是常見有人立於馬路旁或某條重要幹道旁按著碼表，其動作就是在統計車輛流量。因為車上載有乘客，車輛愈多，乘客就愈多，因此車輛流量會關係到商圈的興衰。
寶島眼鏡的資深店多開在車站旁、公車站牌旁、三角窗位置，就是以車輛流量作為主要考量。
都市計畫指的是捷運化、土地重劃所帶來的商圈位移。正如台中市中正路與自由路交叉口曾是台中市最熱鬧的地區，後來五期重劃區、七期重劃區建設後就逐漸沒落。

4. 商圈特性

考量要素有：商圈活動、店家聚集。
其中，店家聚集的範例，諸如台北市的婚紗攝影店都聚集在中山北路婚紗街，傢俱店都聚集在文昌傢俱街，餐飲店都聚集在市民大道，百貨公司諸如SOGO、台北101、新光三越等都聚集在信義特區，主攻頂級客層。

5. 同業競爭者的存在分析

分析要素包括競爭者的數量、公司、產品、品牌、價格等。

6. 異業但同屬零售店的存在分析

具體而言，以西門町為例，就是該商圈是時下年輕人聚集的大本營，因此無論是門店，或是路邊攤，不分行業屬性，都是以各種年輕流行的商品作為主力商品，這就是所謂的異業但同屬零售店的存在分析。

7. 市場規模評估

市場規模評估指的是該商圈有多少購買消費力。其公式如下：
平均單價（所有門店）×人潮＝市場規模

綜言之，在執行商圈規劃與評估時，應重視及依據下列條件因素：
1. 商圈及地緣的人口組合數
2. 商圈內的交通流量
3. 商圈內的同業數量
4. 商圈內同屬零售服務產業但為異業者的數量
5. 商圈內的人潮
6. 商圈內的消費習性
7. 商圈內的街道結構
8. 商圈內的集市情況
9. 商圈內的重要聚集人潮地標
10. 商圈內的所得水準與消費水準

而結合上述的條件因素進行交叉分析，即所謂的商圈規劃與評估。

商圈調查表範例

往往展店失敗都是源自於不了解商圈的屬性。從市場定位完後，選擇商圈切入點就是展店成敗的關鍵。

知己知彼，百戰不殆，蒐集情資是非常重要的，如何來執行就以下列表格來做說明：

此表可依據不同的商圈調查去進行調整(此份以零售流通為主)

1.商圈名稱	所屬城市：
2.商圈地址
3.商圈環境
4.商圈形成時間	年
5.商圈類型	□ 辦公型　□ 商業型　□ 住宅型　□ 商辦型　□ 住商型 □ 住辦型　□ 混和型
6.商圈規模
7.商圈面積
8.商圈經營特色
9.商圈經營主要行業
10.商圈消費定位
11.商圈內知名品牌
12.交通情況
13.道路條件
14.商圈所含道路類型	□ 城市主幹道　□ 城市支幹道　□ 步行街
15.停車設施
16.汽車停車處	□ 商圈道路可停靠　□ 商圈道路可停靠要收費　□ 會拖吊 □ 有　　個停車場　□ 無停車場
17.電動車及摩托車停車處	□ 可停靠　□ 可停靠要收費　□ 無
18.自行車停車處	□ 可停靠　□ 可停靠要收費　□ 無
19.公車線路數
20.公車站	□ 有站牌　□ 無公車站
21.公車線路	商圈內途徑的線路有　　條
22.商圈人流情況	週一到週五尖峰時段１：　　時到　　時　　　　　尖峰時段２：　　時到　　時　　　　　總平均客流：　　人/30分鐘
	週一到週五離峰時段１：　　時到　　時　　　　　離峰時段２：　　時到時　　　　　總平均客流：　　人/30分鐘
	週六到週日尖峰時段１：　　時到　　時　　　　　尖峰時段２：　　時到　　時　　　　　總平均客流：　　人/30分鐘
	週六到週日離峰時段１：　　時到　　時　　　　　離峰時段２：　　時到　　時　　　　　總平均客流：　　人/30分鐘
23.平均人潮流量	人/30分鐘
24.商圈內人潮狀況
25.商圈租金	商圈核心區域租金　　　　　　元
	商圈次區域租金　　　　　　元
	商圈邊緣區域租金　　　　　　元
26.商圈平均營業時間
27.商圈日集客量
28.人均消費金額
29.競爭狀況
30.便利店數量
31.便利店名稱
32.食品專賣店
33.同業店數與營業額
34.同定位商家數與營業額

為了快速了解市場，企業一定要進行商圈調查

商圈調查要項，1~11項

商圈基本資料的建立是非常必要的，開店需要非常審慎的評估，商圈的特性與商業規模基本資料，能完整帶給相關專案經理人一個參考的依據。

商圈調查要項，12~21項

交通環境的評估為首要，現代消費者偏好於集市型的賣場、商圈【一站購足one-stop shopping】，主流常見的「鐵道經濟」、「影城經濟」、「商城經濟」就是變形商圈的種類。

商圈調查要項，22~34項

商圈人潮流量能精確的預估該位置、該門店每個月的月營收能達到多少的金額。

在最後評估開店與否時，從預估損益去評估該門櫃店是否合適設立。

商圈調查中，什麼是所謂的【集市效應】?

產業聚落創造供應方便，更產生集市效應

您可能聽過所謂的「電子一條街」、「服飾一條街」其實概念是相同的，相同的行業與周邊產業的聚落，產生的商圈效益而成，就稱之為【集市效應】

全球製造業已從零星散布轉向聚落分布。聚落分布（即性質相似的企業群聚在一起）可以帶來供應方便的好處，也可以產生集市效應。
聚落的成形就意味著我們若要蓋新廠、設立分公司或子公司，就不能不知道我們的產業聚落在哪裡，就不能不跟進。若是不跟進，人家就會認為我們不是內行人。這時對人家講「我們是搞什麼的（例如我們是搞PC的、我們是搞紡織的）」就會讓人貽笑大方。
聚落分布可以帶來供應方便的好處，就意指我們取得原物料、零組件的速度可以很快，我們供貨的速度也可以很快。當然，我們與供應鏈之間的技術溝通也可以很快。
聚落分布可以產生集市效應，則意指同業的店家聚集在一起，對吸引人潮、凝聚人氣與買氣，有顯著的加乘作用。

以台灣觀之，年貨的集市就在「北迪化，南中街」。服飾批發的集市就在台北的五分埔、台中的天津路。以中國大陸觀之，禮贈品的集市就在浙江義烏。